Hervorming registratierechten: dit is wat we vandaag weten

Op het einde van dit jaar wordt een ingrijpende hervorming van het Vlaams verkooprecht ('de registratierechten') van kracht. In dit artikel geven we je een update van wat we hierover (met zekerheid) weten. De impact is immers groot! Om kopers correct te adviseren is het cruciaal dat je zo goed mogelijk up-to-date bent. Daar zorgt CIB Vlaanderen voor! Deze info is gebaseerd op informatie vanuit het kabinet van minister Diependaele en het ontwerp van programmadecreet dat is ingediend bij het Vlaams Parlement. Voor definitieve goedkeuring is het wachten tot begin december. Daarom houden we nog even een slag onder de arm.

Gunsttarief voor de enige gezinswoning

Het tarief voor de aankoop van de enige gezinswoning daalt van 6% naar 3%
De voorwaarden voor dit gunsttarief blijven ongewijzigd. De domiciliëringstermijn blijft bijvoorbeeld behouden op drie jaar. Ook de vereisten inzake het enige karakter van de woning blijven integraal dezelfde. Raadpleeg zeker de syllabus over het bestaande stelsel om te verifiëren over welke voorwaarden het gaat!

Gunsttarief IER/sloop-heropbouw

Het tarief voor de aankoop van de enige gezinswoning die ingrijpend energetisch gerenoveerd of gesloopt/heropgebouwd zal worden zakt van 5% naar 1%. Sloop/heropbouw blijft hiervoor onverkort in aanmerking komen.
Opnieuw geldt dat er niet wordt gesleuteld aan de voorwaarden, met twee uitzonderingen: (1) de explicitering dat er na de werken een E-peil van maximum E60 behaald moet worden & (2) een verlenging van de domiciliëringstermijn van 5 naar 6 jaar.
Noteer dat er een wijziging aankomt inzake de mogelijke toepassing van dit tarief op de aankoop van door calamiteiten getroffen panden (afgebrand, overstroomd, verkrot, ...). Meer informatie daarover kan je onderaan dit artikel terugvinden.

Tolerantie van het causaal verband

De nieuwe gunsttarieven gelden enkel voor de enige gezinswoning.
Maar: een koper kan zich nog steeds beroepen op de tolerantie van het causaal verband. Voor het 3%-tarief en het 1%-tarief zal (net zoals vandaag bij het 6%- en het 5%-tarief) geen rekening worden gehouden met verhinderend vastgoed dat snel wordt verkocht.
De tolerantie van het causaal verband betekent dat er geen rekening wordt gehouden met een woning of bouwgrond waarvan de koper eigenaar is, indien de koper zich ertoe verbindt om deze woning of bouwgrond binnen een bepaalde termijn na de datum van de authentieke akte van de aankoop van de nieuwe gezinswoning volledig te vervreemden.
Die termijn wordt verdubbeld: daar waar ze nu slechts één jaar bedraagt, gaat ze vanaf 1 januari 2022 naar twee jaar!
De nieuwe termijn van 2 jaar geldt vanaf 1 januari 2022 voor alle situaties en staat dus los van de overgangsregeling inzake meeneembaarheid! De termijn voor de tolerantie zal met andere woorden ook twee jaar bedragen wanneer men in 2022 en 2023 nog voor de combinatie kiest van 6%- of het 5%-tarief met de meeneembaarheid.

Standaardtarief

Het standaardtarief voor alle andere vastgoedaankopen stijgt van 10% naar 12%.
Dit tarief geldt voor elke vastgoedaankoop, die niet de enige gezinswoning vormt. Het gaat niet enkel om de aankoop van een niet-enige (2de, 3de, …) woning maar evenzeer om het verwerven van een bouwgrond, niet-residentieel vastgoed (een winkel, kantoor, …)
Er wordt een uitzondering gemaakt voor de aankoop van landbouwgronden en natuurgebieden. Voor deze vastgoedtypes blijft het tarief van 10% behouden.
Landbouwgrond wordt gedefinieerd als volgt: "het onroerend goed dat bestaat uit een of meer gronden die voor het landbouwbedrijf gebruikt worden of bestemd zijn, met uitsluiting van gebouwen en de grond waarop deze gebouwen zich bevinden".
Voor natuurgebied hanteert men de categorieën zoals voorzien in het Natuurdecreet. Dat Decreet hanteert vier types natuurbeheerplannen. Op de aankoop van een natuurgebied onder een natuurbeheerplan type 1 betaalt men vanaf 1 januari 2022 12%. De natuurgebieden onder type 2 en 3 blijven op 10%. Een natuurgebied onder een natuurbeheerplan type 4 was reeds vrijgesteld en dat blijft het geval.

De rechtenvermindering

De rechtenvermindering blijft bestaan maar daalt in omvang. In combinatie met het nieuwe 3%-tarief zal de rechtenvermindering nog 2.800€ bedragen (in plaats van 5.600€ nu in combinatie met het 6%-tarief). De logica daarachter: de rechtenvermindering daalt equivalent mee met het standaardtarief en wordt dus ook gehalveerd. Je kan de rechtenvermindering zo gelijkstellen met een voetvrijstelling op 93.333€.
In combinatie met het 1%-tarief voor ingrijpende energetische renovatie /sloop-heropbouw zal de rechtenvermindering 960€ bedragen.
Gedurende de overgangsperiode tussen 1 januari 2022 en 1 januari 2024 'volgt' de rechtenvermindering het gekozen tarief. Opteert de koper voor het 6%-tarief (met meeneembaarheid), dan zal de rechtenvermindering 5.600€ bedragen. Kiest de koper voor het nieuwe 3%-tarief zonder meeneembaarheid, dan is de rechtenvermindering gehalveerd tot 2.800€. Dezelfde logica geldt bij het 5%-tarief met meeneembaarheid (4.800€) tegenover het nieuwe 1%-tarief zonder meeneembaarheid (960€).
De maximale grens inzake verkoopprijs/verkoopwaarde om voor de rechtenvermindering in aanmerking te komen wordt vanaf 1 januari 2022 met 20.000€ verhoogd. Ze zal 220.000€ bedragen, met een extra verhoging tot 240.000€ in de kernsteden en de gemeenten van de Vlaamse Rand rond Brussel.

De meeneembaarheid

Om de tariefverlaging te financieren wordt de meeneembaarheid afgeschaft, met een overgangsperiode van twee jaar.
Voor de enige gezinswoning impliceert dit dat de koper tot en met 31/12/2023 de keuze zal hebben tussen (1) het nieuwe 3%-tarief zonder mogelijkheid van meeneembaarheid en (2) het huidige 6%-tarief met toepassing van meeneembaarheid. Voor ‘doorstromers’ wordt het dus rekenen geblazen welk regime voor hen het meest voordelig is. First time buyers zullen standaard voor het 3%-tarief gaan. Vanaf 1 januari 2024 zal de meeneembaarheid nooit meer spelen en wordt het zuiver het 3%-tarief.
Het keuzeregime geldt evenzeer voor wie een enige gezinswoning aankoopt en die ingrijpend energetisch zal renoveren of zal slopen heropbouwen. Tot en met 31/12/2023 kan de koper dan kiezen tussen (1) het huidige 5%-tarief met de meeneembaarheid en (2) het nieuwe 1%-tarief zonder de meeneembaarheid.
Voor het aflopen van de overgangsregeling op 31/12/2023 zal enkel worden gekeken naar de datum van de authentieke akte. Op dat moment geldt er geen bijzondere regeling met verschillende ijkpunten: enkel de datum van de authentieke akte geldt. Wie onder de overgangsregeling wil genieten van het 6%- of het 5%-tarief in combinatie met de meeneembaarheid moet dus zijn/haar akte verleden krijgen voor 1 januari 2024!
In bepaalde gevallen kan de meeneembaarheid ook toegepast worden bij de aankoop van bouwgrond en voor niet-residentieel vastgoed. Dit kan wanneer de koper het nodige zal doen om binnen een termijn van 5 jaar de hoofdverblijfplaats te vestigen op het adres van het aangekochte goed. Concreet betekent dit dat de koper er een nieuwbouwwoning opricht (al dan niet na de sloop van een bestaand niet-residentieel gebouw) en/of het gebouw renoveert en omvormt tot gezinswoning (wat stedenbouwkundig ook een vergunningsplichtige functiewijziging inhoudt). Ondertussen heeft VLABEL bevestigd dat in dergelijk geval de koper nog tot en met 31 december 2023 het nieuwe 12%-tarief zal kunnen combineren met de meeneembaarheid. De meeneembaarheid blijft bij dergelijke aankopen dus ook nog twee jaar bestaan.
Tijdens de overgangsregeling wordt niet gesleuteld aan de voorwaarden, verbonden aan de meeneembaarheid. Die blijven onveranderd tot bij de afschaffing op 1 januari 2024. In bepaalde gevallen zal men daardoor ook na 1 januari 2024 de meeneembaarheid via teruggave kunnen inroepen. De termijn van vijf jaar verbonden aan de mogelijkheid van teruggave bij de aankoop van een bouwgrond blijft behouden. Het is niet zo dat de termijnen door de afschaffing plots zouden worden teruggebracht tot een absolute deadline op 31 december 2023. Wie op 31 december 2023 een akte verlijdt voor de aankoop van een bouwgrond, met toepassing van de meeneembaarheid, heeft tot 31 december 2028 de tijd om in de daarop opgerichte woning de hoofdverblijfplaats te vestigen. Echt volledig uitdoven doet de meeneembaarheid dus pas op die datum. Een echt volledig correcte omschrijving is zo dat er vanaf 1 januari 2024 geen nieuw recht op meeneembaarheid kan ontstaan...
VLABEL hanteert al enige tijd, daartoe gedwongen door de rechtspraak, een tolerantie voor de toepassing van de meeneembaarheid bij opeenvolgende aankopen van een bestaande woning, gevolgd door een nieuwbouwwoning, gevolgd door een nieuwe aankoop van een bestaande woning. Men kan dan de initieel op de eerste bestaande woning meenemen in een rugzak richting de tweede aankoop van een bestaande woning en aldus de meeneembaarheid als het ware over de aankoop onder BTW “heen tillen”.

Die ‘rugzak-regeling’ blijft integraal van toepassing tot en met 31 december 2023, voor wie in het kader van de overgangsregeling dan de meeneembaarheid nog wil toepassen. Voor aankopen vanaf 1 januari 2024 vervalt de meeneembaarheid en dus ook elk recht op een excedent (de toelichting hierboven rond de meeneembaarheid via teruggave incalculerend).

Overige elementen

Het 4%-tarief voor de beroepsverkopers blijft onverkort bestaan. Aan dit tarief worden geen wijzigingen aangebracht; de voorwaarden en modaliteiten blijven ongewijzigd.
Ook aan het 7%-tarief voor de aankoop van een woning die verhuurd zal worden aan een SVK worden geen wijzigingen aangebracht.
Het tarief voor de aankoop van een beschermd monument dat niet zal dienen als enige gezinswoning stijgt van 5% naar 6%.